| ◆ はじめに これをご覧のあなたはきっと「自分達のこんな家を建てたい、どこの建設会社に工事を頼もうか。」…と、 いろいろなサイトを 見てまわっているのではありませんか。 その結果、多くの情報に振り回されていませんか？ 家づくりでは、「限られた予算で、自分達の想いの家づくりがどこまで出来るのか」、「せっかく家を建て るんだから失敗はしたくない」と、皆さんそう思う事でしょう。 しかし、どうしたらその様な家づくりが出来るのか。 ここでは、そうした家づくりを、少しでも解って頂けるようまとめてみました。 そして「良い家づくりには、何が大切なのか」を理解していただける事でしょう。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… ◆ 家：夢と現実 家は多くの家庭にとって、一生で一番高い買い物になるでしょう。 さあ、その家づくりがいよいよ始まります。 ある、一家団欒の一時。「そろそろ家を建てようか…。」と、 それは家族にとっていちばん楽しい話題かもしれない。 普段は父親とあまり会話をしない娘までが加わってくる。「私は輸入住宅がほしいな。おしゃれな外観の」、 奥様はと言うと、もっぱら水廻りに集中。｢キッチンだけは私の希望を聞いてほしいわ。」と言いながら、結局 最後は家全体を取り仕切ってしまいます。夢が膨らむ。資料集めをする。新聞広告に目を通す。書店に行って 何冊か本を買う。そして休日は一家そろって住宅展示場へ。こんなパターンが一般的ではないでしょうか。 住宅展示場へ行くと各社各様に、建物の利点をアピールしてくる。「高気密・高断熱が最高ですよ。 わが社の気密レベルは…。」、「ツーバイフォーが一番地震に強いですよ。神戸で実証されました。」、 「いや、在来工法がいちばん居住性がいいですよ。」と そして、ハウスメーカーや工務店は早速プランと見積書を持って足繁く通ってくる。次第に現実が見えてくる。 あれはダメ、これはムリ、そして夢がひとつずつ消えていく。まるで消去法で計画をしているみたいに。 妥協ポイントはどのあたりかと…。在来工法、ツーバイフォー、鉄骨、高気密、高断熱、シックハウス、 コスト、居住性、材料、設備、機能デザイン、環境、欠陥住宅…。 それぞれの業者に都合の良い一方的な情報だけが流れてくる。 たくさんの情報が氾濫しているけれど、お客様にとって良し悪しを判断するのは不可能に近い。 万が一あとで不満に感じても「こんどはあそこで建てないぞ」とはいかない。 一生に２回、３回と家を建てることができる人はほとんどいない。 いったい家は誰に相談すれば良いのだろうか?お客様自身が主体者となって、家をつくる方法は無いのだろうか? お金を払うのはお客様自身のはずなのに…。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… ◆ 建設業界とは 建築産業はピラミット型であらわすと、頂点にゼネコン、ハウスメーカー、工務店などの元請け会社がいます。 そしてその元請け会社が建築主と工事請負契約を結び、下請け会、協力会といわれる系列の下請会社（専門 工事会社）に仕事が回されます。 さらに大手になれば地方の工務店に一括して仕事が発注され、そこからまた 専門工事会社に仕事が回るという元請・下請・孫請という多段階の構造になっています。 これが「多重下請構造」と呼ばれ、日本特有の建築形態として行われてきました。 工事代金はこの流れとは逆で、上に行くほど<工事代金＋経費>が上乗せされる構造になっています。 そして建築主への請求の中には、モデルハウスの維持費、テレビＣＭ、営業マンの経費、サービスで提供する 設計費用など、目に見えない費用が加算されているのです。 以上、建設業界全般について簡単に説明させて頂きました。 次に住宅に関わりの多い、ハウスメーカーと工務店についてお話します。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… ◆ 大手ハウスメーカーの場合 ハウスメーカーといって名前を知らない人はいないでしょう。しかし、建築がどの様に 進められているのか ご存知ですか。ハウスメーカーは企画・宣伝、営業主体の建築会社であり、各地にモデルハウスを作り 全国 展開をしています。モデルハウスに訪れたお客様に親切・丁寧に営業マンが説明をして仕事を受注します。 大手ハウスメーカーでは、ほとんどが工事部門は設けておりません。 代わってロイヤリティーを払った地域工務店が、工事を任されます。建物本体は規格化され、品質も安定して いるので、危険性は少ないでしょう。 しかし、費用の面では、ハウスメーカーで利益をとり、さらに工事を任された地域工務店でも利益（ロイヤリ ティー分も含まれる）を取るのでその分工事費は高額になります。 建築費用は高くなるが，面倒も無く｢モデルハウスと同じ物が購入出来て安心｣と、思われる方には向いて いるでしょう。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… ◆ 準ハウスメーカーの場合 準ハウスメーカーとは工務店より規模が大きく、大手ハウスメーカーと違い全国展開までいかない規模の会社を さします。準ハウスメーカーは、大手ハウスメーカーと同じ手法で仕事を受注します。 それでは違いは何か？ 工事の発注形態が大手ハウスメーカーと違うのです。 準ハウスメーカーでは、ロイヤ リティーを取らないで各専門工事業者（下職）を任意に選んで工事を行います。 ロイヤリティーを取らない分工事費は大手ハウスメーカーより安く行えます。 それではロイヤリティーを取らないで一体どこで利益をだしているのでしょうか。 建材等を安く仕入れて利益を出すのであれば大手ハウスメーカーの方が有利でしょう。 実は各専門工事業者への工事発注金額を抑えることで支出を減らし利益に当てています。 しかし、ここが一番危険なのです。各専門工事会社も利益は必要です。 工事金額の多少の締め付けは仕方ないとしても大幅な締め付けは建物の質を低下させてしまうのです。 つまり「手抜き工事」が発生しやすくなるのです。 これは欠陥住宅の大きな要因の一つにもなっています。 それ故、この場合の家づくりは、リスクの大きな家づくりになりかねないでしょう。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… ◆ 工務店の場合 地域に於いて、住宅の担い手でもあり信用をもたれていたのが工務店でした。しかし、その工務店もここ１０数 年で大きく変わりました。ハウスメーカーにより大きくシェアを奪われ出してからは、営業や宣伝に力を入れ、 中にはモデルハウスを作り、生き残りに一生懸命です。 ただ、そうした結果ハウスメーカーと同じように経費がかかりコスト高になってしまいました。 コストが高くては受注が出来ない。当然合理化となります。合理化は決して悪いことではありません。 無駄を無くして利益に還元する事は当然でしょう。しかし利益を求めるあまり必要のあるものまで省こうとして しまいす。たとえば、年間５棟監理できる現場監督がいたとします。その人に年間１０棟を監理させれば人件費 は半分ですみます。また、資格を持たない現場監督一人に全て任せている場合もあります。 はたして、このような監理で本当に良い家づくりが出来るでしょうか。 木工事に関しては、技術力は高いものがありますが、家は木工事がすべてではありません。 トータルでしっかりした監理が出来なければいけません。 工務店の中には独自のスタイルで、良い家をたくさん創っている所もあるでしょう。 しかし、その様な工務店を見極めるのは非常に難しいでしょう。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… もうすこしですので、お付き合い下さい。 ◆ 仮想家づくり あなたは自分の家を建築屋（ハウスメーカー・工務店）さんにお願いしました。建築屋さんでは設計も含んでい る場合が一般的でしょう。よって設計も工事監理も工事も、全て同じ会社が行う事になります。そうなると、 あなたにとって家の工事が適正かどうかを相談出来る人はだれでしょうか？建築屋さんの担当者です。 しかしこの人は建築屋さんの従業員であり、中立な立場で判断できにくい状況にあります。 あなたの思い描いた通りに家が出来ていけば問題ありません。 しかし、ふと疑問に思う事があった時にあなたの中で不安が膨らんでいきます。 このような状況になった場合でも、あなたと建築屋さんとの間に入って適正なアドバイスを行ってくれる存在な しで、家をつくっていく事になります。あなたが不安を抱えたまま家が出来ていく可能性があります。 次に建築費についてですが、建築工事全体をその建築屋さんが金額を決めて請け負います。 これを一括請負契約といいます。もちろん建築費用を支払うのは、あなたです。建築屋さんは実際に現場で 作業を行う人達 （大工さんや基礎屋さんなど）を、従業員として雇っているのではありません。 専門工事業者（下職）と言って他社の人達です。建築はこの人達を使って行います。 これを下請負といって、業種ごとに金額を決めて工事を各専門工事業者に発注します。 ちなみに住宅では、専門工事業者が２０社ほど必要です。この専門工事業者へ工事費を支払うのは、建築屋さん です。既にあなたと建築屋さんとの契約金額（建築費）は決定済みですから、この下請負に出す金額が少なけれ ば少ないほど、建築屋さんは利益が大きくなります。もちろん、この利益はおおきくなっても、あなたに還元さ れる事はないでしょう。そして、この請負方式が建築屋さんに不当利益追求を求めさせるのです。 たとえば、建築屋さんが工事途中でミスを犯したとします。工事はやり直しになり工事費も増えます。 当然工事費は建築主様からもらえません。しかし建築屋さんは利益を落とすこともしません。 「準ハウスメーカー」のところでも説明しましたが、やはり専門工事業者へ締め付けが行われます。 建築主様は請負工事金額が増えるわけではないので別段心配しないでしょう。 しかし一方的に締め付けられた専門工事業者がはたして建築主様のたいせつな家をつくれるでしょうか。 顔をあわせても笑顔もかわされず、見えない所での手抜き工事、そんな家づくりになりかねないでしょう。 最近は工務店のなかにも原価を公開して公平性をアピールしていますが、請負方式である以上やはり 不当利益追求に陥りやすくなるという点はかわりません。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… ■ まとめ ここまで読んでこられたあなたは、きっとハウスメーカーであれ工務店であれ一括請負方式での家づくりでは、 リスクが大きく本当の良い家づくりは難しいと感じたはずです。 家づくりで大切な事は、あなたと一緒になってあなたのために家をつくってくれる信頼できるパートナーが 必要なのです。そうする事が良い家づくりにつながるのです。それではそのパートナーは誰がなって、どのよう に工事を進めるのか？私はそれをオープンシステムによって実践しています。 このオープンシステムについては、オープンシステム欄で詳しくご説明していますが、きっとオープンシステム のすばらしさをわかっていただけるものと信じています。 ここまで、大切な家づくりの為にと書いてはみましたが、いかがでしたでしょうか。 もっと「建築について、家について」聞いてみたい、相談したいと思われた方は是非ご連絡下さい。 きっとこれからの家づくりに、大いに役立つことでしょう。 それでは、最後までお読みくださりありがとうございました。 |
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一級建築士事務所 吉野建築設計事務所（オープンシステムネットワーク会議会員） E-mail：yoshinoｈ＠beige.ocn.ne.jp Tel：0475-32-4919 Fax：0475-32-6321 |
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